你買房時遇到過這些“霸王條款”嗎

為積極推進房地產領域合同規范整治工作，蕪湖市市場監管部門自去年底至今，對房地產銷售以及房地產中介的合同格式條款進行規范和點評，在全市范圍內收集了53戶房地產開發企業、34戶房地產中介企業的合同文本。市市監局網監科從中篩選出36戶企業的合同文本，交由8位法律專家進行點評，共梳理了123條意見，均是當前房地產領域存在的“霸王條款”，很多具有一定的典型性、代表性。

一、涉嫌加重買受人責任的不公平格式條款

1、典型條款：同一合同中“出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之0.2的違約金”，而“買受人逾期支付的，應按應付未付款的每日萬分之四計付違約金給出賣人”。

律師點評：出賣人違約金與買受人逾期付款違約金標準明顯不對等顯失公平，加重了買受人違約責任。

2、典型條款：“出賣人為買受人購買房屋提供階段性擔保的，在擔保期間買受人連續三個月未償付貸款本息，出賣人有權解除購房合同并按原價收回買受人所購本合同項下的房產，買受人除應承擔給出賣人造成的經濟損失外，還應按總房款的8%支付出賣人違約金?！?/p>

律師點評：首先出賣人解除合同條件過于寬松。其次，除承擔給出賣人造成的經濟損失外，買受人按總房款的8%支付出賣人違約金，該違約金是懲罰性的，加重了買受人責任。

3、典型條款：“買受人對銀行的違約即構成對本合同的違約，應按照本合同所涉及的出賣人擔保金額同等金額向出賣人支付違約金。出賣人有權解除本合同，有權將該套住宅另行出售，有權在買受人已支付的房款中直接扣除上述費用?！?/p>

律師點評：買受人對銀行的違約并不必然導致出賣人承擔保證責任，出賣人因此讓買受人同時向自己承擔違約責任，加重買受人的責任，可能導致買受人因為輕微違約而被解除合同。

4、典型條款：“買受人收到出賣人書面交房通知后,逾期未能在通知規定的期間內辦理驗收交接的,則視為該房屋已交付買受人,該房屋的風險責任轉移給買受人；買受人自通知規定期間屆滿之日承擔該房屋的物業管理費。同時,買受人必須在接收到出賣人通知90日內辦理產權,否則視為違約,買受人按總房價的每日萬分之一向出賣人支付違約金?！?/p>

律師點評：該條款規定“買受人必須在接收到出賣人通知90日內辦理產權,否則視為違約,買受人按總房價的每日萬分之一向出賣人支付違約金”，何時辦理產權證為買受人的權利不是義務，無相關法律法規明確規定在買受人未及時辦理房屋產權證須向出賣人承擔違約責任，該條款加重買受人責任。

二、涉嫌減輕出賣人自身責任的不公平格式條款

1、典型條款：“買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起30日內退還已付購房款，并自買受人付款之日起，按中國人民銀行公布的同期活期存款基準利率計算付利息，除此之外，出賣人無需承擔其他責任?！?/p>

律師點評：該條款對于影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向等規劃、設計發生變更后，買受人解除合同，出賣人只承擔退還已付房款及其活期存款利息，而不承擔其他責任，違反《商品房銷售管理辦法》規定，即買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

2、典型條款：“商品房存在與合同約定裝飾裝修及相關設備標準不一致的問題的，買受人有權要求更換。出賣人應負責更換，承擔更換費用，出賣人無需因此承擔逾期交付責任?！?/p>

律師點評：該條款對于出賣人交付房屋和合同約定不一致的違約行為出賣人只承擔更換或維修責任，而不承擔逾期交房的違約責任。

3、典型條款：“保修期限內，在正常使用情況下，該商品房存在除地基基礎和主體結構外的屬于保修范圍內的其他質量問題的，出賣人應當及時更換、修理，除此之外出賣人無需承擔其他任何責任?！?/p>

律師點評：該條款出賣人對房屋保修范圍內質量問題承擔更換、修理責任而不承擔其他責任，違背《民法典》第497條之規定，減輕出賣人應當承擔的責任。

4、典型條款：“實測面積小于暫測面積且誤差比絕對值超過3%的，出賣人向買受人退還相應房價款?！?/p>

律師點評：根據《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”。

5、典型條款：“買受人未按合同約定時間支付每一期房款，則出賣人有權按買受人逾期付款天數相應順延房屋交付日期，同時出賣人有權按本合同第五條執行?！?/p>

律師點評：買受人逾期付款屬于買受人違約，應當承擔違約責任。按照合同約定時間交付房屋是出賣人的義務，出賣人不能因買受人逾期付款而逾期交付房屋。

三、涉嫌限制、排除買受人權利的不公平格式條款

1、典型條款：“合同生效后，買受人不得解除《商品房買賣合同》?！?/p>

律師點評：該條款規定，合同生效后，買受人不得解除《商品房買賣合同》，排除了買受人依法或依約解除合同的權利，違背了《民法典》所確立的公平原則。

2、典型條款：“出賣人提前交付商品房的，買受人同意根據出賣人書面通知的時間期限辦理交接手續?！?/p>

律師點評：該條款強行要求買受人接受出賣人的提前交付，排除買受人的拒絕權和要求出賣人承擔增加費用的權利，違背了《民法典》規定。

3、典型條款：“出賣人因城建、小區建設及物業服務等公共利益之需要，而必須在買受人之庭院及樓宇周圍地面、地下及地上埋（架）設電力、電訊、給排水管線及配電箱、窖井（蓋）及其他有關裝置時，買受人應予以同意理解，并在今后維修護理時予以配合。以上設施、設置所涉及的土地面積在計算買受人土地使用面積時不予扣除?！?/p>

律師點評：該條款強行要求買受人接受義務，排除了買受人的法定權利，違反《民法典》第496條之規定。

4、典型條款：“雙方一致同意由買受人自行辦理該商品房相關權屬證書，買受人向出賣人付清所有樓款及其他一切應付款項，且對該商品房質量無任何異議并辦妥所有收樓手續之日起180天內，出賣人將辦理該商品房權屬登記而需出賣人提供相關文件資料交付給買受人，出賣人未在上述約定的時間內向買受人交付前述文件資料的，每逾期一天應向買受人支付人民幣20元的違約金，但該違約金總額不超過合同約定總房價款的1%?！?/p>

律師點評：該條款要求買受人對商品房質量無任何異議為前提，涉嫌限制相對人主要權利。約定180天對交付期限與《商品房買賣合同》約定的在商品房交付后90日內提供全部資料不一致，涉嫌以補充協議格式條款限制買受人權利；另外20元每日的違約金且違約金總額不超過合同約定總房價款的1%，遠遠低于《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》所規定的相關標準。

5、典型條款：“在保修期內，因施工或產品本身的缺陷問題，開發商可以選擇免費修理或更換?！?/p>

律師點評：根據《民法典》，對違約責任沒有約定或者約定不明確,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。此條款規定出賣人違約責任選擇權，限制、排除了買受人依法享有的違約責任選擇權。

6、典型條款：車位區域內可能預設了通風、排水、消防及配電設施、設備會對乙方正常使用車位產生一定的影響，乙方已經對該情況充分了解并無異議，車位一經轉讓不退不換。

律師點評：該條款中“對乙方正常使用可能會產生一定影響”與“乙方對該情況充分了解并無異議”前后表述有所矛盾，且排除乙方依法提出異議的權利，如果產生影響的程度嚴重以致不能達到正常停車，則合同目的不能實現應當予以退換，明顯限制、排除了買受人的權利。

7、典型條款：“地下停車位歸開發商所有，地上停車位歸物業所有?！?/p>

律師點評：根據《民法典》第275條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！北緱l款將地上停車位約定歸物業所有，限制、排除了買受人依法享有的法定物權。

四、涉嫌免除出賣人責任的不公平格式條款

1、典型條款：“為買受人進一步裝修之便利,買受人在此不可撤銷的授權出賣人有權自行決定改動(包括但不限于增加及/或保留及/或拆除及/或移動)全部/或部分房屋砌筑隔墻(承重墻除外),買受人放棄對出賣人在房屋內改動砌筑隔墻提出任何異議的權利,出賣人改動砌筑隔墻均不視為本合同所述之變更房屋建筑設計?！?/p>

律師點評：條款中買受人不可撤銷授權出賣人自行決定改動全部/或部分房屋砌筑隔墻(承重墻除外)，同時強行要求買受人放棄對出賣人在房屋內改動砌筑隔墻提出任何異議的權利，違背了《民法典》所確立的公平原則，排除對方主要權利且免除自身責任。

2、典型條款：“出賣人與買受人的權利義務及責任均以本合同、相關附件及本補充協議的約定為準。出賣人通過報紙、電視、廣播、戶外路牌、樓書、海報、宣傳品及網絡等媒體及其他方式發布的廣告、宣傳資料、或樓盤模型、售樓書或其他文字載體中的所有圖片、資料數據、說明等,凡未列入本合同、附件、本補充協議之中的,對出賣人沒有約束力。買受人不得援引其中任何內容或信息以解釋任何事項,或據以提出任何主張或要求……”

律師點評：該條款涉及售樓廣告、宣傳資料等是否屬于要約，能否成為合同的內容，對開發商是否具有法律約束力的問題。要約和要約邀請為兩個不同的法律概念。要約可以構成合同的內容，但要約邀請則不能構成合同的內容。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，“出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。

3、典型條款：“關于合同解除等補充約定：無論何種原因導致本合同和/或本補充協議解除的，如果本合同解除時,該商品房已交付買受人,則①買受人應當500元/日向出賣人支付自該房屋交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用費,出賣人有權在應向買受人退還的房價款中直接扣除該費用。買受人應在合同解除通知送達后30日內騰空該商品房,買受人逾期騰房的,每逾期一天,還應按照1000元/日向出賣人支付房屋使用費。②買受人應在歸還商品房時,該商品房應與交付時的狀態相符,出賣人不承擔裝修損失。如果該商品房及其裝修、設備發生損壞、缺失,買受人應當照價賠償?！?/p>

律師點評：該條款要求無論何種原因導致本合同和（或）本補充協議解除的，買受人都要支付房屋使用費，出賣人不承擔裝修損失等，違背了《民法典》所確立的公平原則，免除由于出賣人自身原因導致合同和/或補充協議解除而應當承擔的相關責任且加重買受人承擔的相關責任。

4、典型條款：“買受人明確知悉且自愿同意：出賣人未發出書面交付通知書給買受人或買受人未收到交付通知書的，買受人于合同約定的交付日期屆滿之日起自行前往該商品房所在地辦理交接手續，否則視為商品房已經交付，買受人逾期收房，出賣人有權按照該款約定要求買受人承擔逾期收房違約責任?！?/p>

律師點評：本條款規定出賣人免除交房通知義務，違反《民法典》第509條之規定，即當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。同時排除了買受人對交付房屋的審驗權，損害買受人的合法權益。

5、典型條款：“出賣人已提請買受人特別注意有關免除或限制出賣人責任、出賣人單方擁有某些權利、增加買受人責任或限制買受人權利的條款。買受人已仔細閱讀合同、本補充協議及附錄的條款，并在出賣人的相應說明下對各條款作全面、準確的理解。買受人確認：合同及本補充協議不存在不合理減輕或免除出賣人責任的情況，也不存在不合理加重買受人責任、排除買受人主要權利的內容?！?/p>

律師點評：該條款規定出賣人對免除自身責任的條款內容已履行提請買受人注意和說明義務，違反《民法典》第 496條之規定：采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內容。單方要求買受人確認合同及補充協議不存在不合理減輕或免除出賣人責任的情況，也不存在不合理加重買受人責任、排除買受人主要權利的內容，損害買受人合法利益。

6、典型條款：“本合同中設計變更及小區平面圖的變更均不包含由不可抗力或市政規劃、配套有所更改等非出賣人所能控制的因素所導致的變更?！?/p>

律師點評：設計變更、規劃變更應當包含市政規劃變更。該條款中涉嫌免除因市政規劃變更出賣人應當承擔的相關責任。